Il Contratto

Avv. Darianna De Rosa

A norma di quanto disposto dall’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore o locatario) un bene mobile o immobile, per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro (canone).

Il contratto di locazione è necessariamente oneroso e tale requisito lo rende alternativo e differente
rispetto al contratto di comodato, essenzialmente gratuito.

La locazione è un contratto di natura consensuale, perché sia considerato valido infatti è sufficiente lo scambio reciproco della manifestazione di consenso delle parti e in virtù del principio di autonomia negoziale, il contenuto del contratto può variare in ragione delle esigenze delle parti coinvolte (salvo, eventuali vizi dell’atto, le cui cause sono elencate nell’art. 1418 c.c.).

contratti di locazione a canone libero;

contratti di locazione a canone assistito;

contratti di locazione ad uso transitorio;

contratti di locazione a favore degli studenti universitari.

Nel contratto di locazione, ricorrono comunque determinati elementi tipici che devono essere sempre presenti a prescindere dalla tipologia di contratto prescelto.

Indicazione delle parti, generalità dei soggetti che stipulano il contratto (nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un'azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva).
Identificazione del bene, elemento che non può mancare nel contratto locativo è l'oggetto che nel caso di locazioni di immobili deve riportare tutti i dati idonei alla sua identificazione (indirizzo, dati catastali, numero locali e servizi di cui si compone con eventuali pertinenze, uso per cui viene ceduto in locazione se per abitazione, ufficio, albergo ecc.).
APE, documentazione comprensiva dell’attestazione di prestazione energetica.
Canone di locazione, elemento essenziale che laddove non determinato o non determinabile porta alla nullità del contratto stesso. Rappresenta la controprestazione del contratto spettante al locatore a seguito della cessione, in locazione, del bene al conduttore. Nel contratto dev’essere riportato l’importo del canone annuale, la scadenza del periodo concordato, nonché le modalità di pagamento (mensile, trimestrale, quadrimestrale). Generalmente, il canone stabilito nel contratto è soggetto, nel corso della durata della locazione, a variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici medi accertati dall'Istat.
E’ necessario altresì indicare le "spese annue", cioè tutte le somme dovute per gli oneri accessori connessi, quali ad esempio le spese per le utenze (acqua, spazzatura, ecc.) o le spese condominiali; il linea generale gli oneri relativi all'ordinaria amministrazione e alla fornitura di servizi comuni vengono addebitati al conduttore, al contrario rimangono a carico del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.
E’ necessario altresì indicare le "spese annue", cioè tutte le somme dovute per gli oneri accessori connessi, quali ad esempio le spese per le utenze (acqua, spazzatura, ecc.) o le spese condominiali; il linea generale gli oneri relativi all'ordinaria amministrazione e alla fornitura di servizi comuni vengono addebitati al conduttore, al contrario rimangono a carico del locatore quelli relativi alle opere di straordinaria manutenzione.
La caparra, ovvero quella somma che il conduttore consegnerà al locatore a garanzia di eventuali danni o in caso di mancato pagamento di canoni.
La durata del contratto, l'art. 1573 c.c., stabilisce trent’anni quale limite massimo della locazione ma non prescrive nulla con riguardo alla durata minima, lasciando le parti libere di decidere con riguardo alla durata del contratto. Qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, il legislatore rimanda alla disciplina prevista dall’art. 1574 c.c. per le locazioni senza determinazioni di tempo. Tuttavia vi sono leggi speciali emanate in materia che si occupano di definire i termini di decorrenza della locazione (ad es. 4 anni per i contratti ad uso abitativo, ex l. n. 431/98; 6 anni per i contratti ad "uso diverso" e 9 anni per uso alberghiero ex l. n. 392/78, ecc.). In particolare, con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, se le parti hanno individuato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende comunque convenuta per quattro anni.
Data di stipula, si intende la data apposta in fase di firma del contratto, a partire dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso. La data della stipula può coincidere o meno con la data della decorrenza del contratto. Dalla data della stipula o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza parte il termine di trenta giorni, concesso alle parti, per la registrazione del contratto.
Registrazione del contratto. La legge prevede, obbligatoriamente, la registrazione di tutti i contratti di locazione entro trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto ad eccezione di quelli che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l'intero anno. Unitamente alla registrazione del contratto che può avvenire in modalità cartacea o telematica, deve essere versata anche l’imposta di registro e di bollo, entrambe commisurate al valore della locazione. Se al contrario si opta per l’applicazione della Cedolare Secca non sono dovute imposte al momento della registrazione.

Obblighi locatore

Il locatore pertanto è tenuto a:

consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, la cosa locata deve risultare priva di vizi o difetti che sin dall’inizio ne limitino o non ne consentano l’uso pattuito;
mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso, il locatore deve intervenire al fine di porre in essere le necessarie riparazioni, volte a garantire al conduttore un reale godimento del bene;
garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione, il locatore deve tutelare il conduttore da eventuali azioni di terzi che vantino un diritto sulla cosa locata.

Obblighi conduttore

Il conduttore a sua volta è tenuto a:

restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo l’eventuale deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto;
prendere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia, l’attenzione richiesta al conduttore è quella dell’uomo medio, la cosa locata dev’essere utilizzata secondo l’uso cui è destinata e pertanto il conduttore non può effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione o la natura;
corrispondere nei termini convenuti il canone di locazione nella misura e con le modalità pattuite nel contratto.